개강이 엊그제 같은데 어느덧 종강이 성큼 다가왔다. 힘들었던 과제와 시험을 끝내고 맞이하는 방학은 기대와 설렘으로 가득하다. 그러나 새로 방을 구해야 하는 자취생들의 마음은 마냥 가볍지만은 않다. 코로나19 제한 완화로 대면 강의가 활성화되며 자취생들이 많아져 자취방 경쟁이 심해졌기 때문이다. 이에 더해, 미추홀구는 부동산 전세사기로 이름을 떨치는 터라 막연한 두려움이 따른다. 공인중개사에 가서 방을 둘러봐도 이 가격이 적절한지 의문이 드는 당신. 인하대 주변 자취방이 어느 정도 가격대인지 알아볼 수 없을까? 본지는 새로 자취방을 구하는 학우들을 위해 본교 주변 자취방 통계를 조사해 봤다.

국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개시스템의 데이터를 활용해 최근 본교 주변 자취방 거래 통계를 분석했다. 캠퍼스 주변을 정문, 후문, 공전으로 구역을 나눴다. 정문구역은 △인하 아리스타 △헤리움, 후문구역은 △경인남길 △인주대로 △인하로 △한나루로, 공전구역은 △인하공전 캠퍼스와 인하대 제2생활관 △소성로 △인하로 △한나루로를 경계로 삼았다. 2022년 5월부터 2023년 4월까지 연립/다세대, 단독/다가구 주택에 대해 전용면적 60제곱미터 미만인 월세 거래가 대상이며 정문의 경우 같은 조건의 오피스텔만을 조사했다.

어떤 자취방이 많이 거래될까?

본교 주변에서 가장 많이 거래되는 보증금, 월세, 면적에 대해 알아보자. 분석에는 후문구역과 공전구역 자취방 거래 161건을 활용했다.

보증금은 100만 원 단위로 분석한 결과, 300만 원이 29.2%(47건)로 가장 많았다. △ 200만 원 24.8%(40건) △500만 원 21.7%(35건)가 뒤를 이었다. 이외에는 △500만 원 초과 11.2%(18건) △100만 원 9.3%(15건) △ 100만 원 미만 3.1%(5건) △400만 원 0.6%(1건)로 집계됐다.

월세는 20만 원 미만부터 70만 원 이상까지 10만 원 단위로 분석했다. 그중 30만 원 대가 33.5%(54건)로 가장 많았으며 그다음은 40만 원대로 27.3%(44건)를 차지했다. △ 50만 원대 13.7%(22건) △20만 원대 13%(21건) △60만 원대 6.2%(10건) △70만 원 이상  3.7%(6건) △20만 원 미만이 2.5%(4건)였다.

평수는 10제곱미터를 3평으로 환산했다. 가장 많이 거래된 면적은 34.8%(56건)의 6~9평이었다. 다음으로는 △6평 미만 24.2%(39건) △9~12평 22.4%(36건) △15~18평 9.9%(16건) △12~15평 8.7%(14건)였다.

지난 1년간, 보증금 300만 원, 월세 30만 원대, 평수는 6~9평대가 가장 많이 거래됐다. 세 통계 중 상대적으로 변동이 적은 보증금을 기준으로 보증금이 300만 원일 때, 월세의 평균값은 약 44만 원, 평수는 약 9평이다.

구역별 자취방 비교

학교 주변에서 자취방을 구할 때, 선택지는 크게 세 가지로 나뉜다. 첫 번째 선택지는 후문구역이다. 후문구역 자취방들은 캠퍼스를 따라 고르고 길게 자리 잡고 있다. 이 점 은 학생들이 각자 강의를 주로 듣는 호관에 가까운 자취방을 선호하게 하고, 자취방 수요를 분산시키기에 균등한 가격을 형성한다. 인하문화의 거리를 중점으로 학생들이 주로 즐기는 부대시설들이 위치한 것도 큰 장점이다. 두 번째는 정문구역 오피스텔이다. 인하 대역, 대형마트나 영화관 등 규모가 큰 부대 시설이 가까이에 자리 잡고 있기에 가격이 비싸고, 그만큼 만족도가 높다. 마지막으로 제2생활관 근처인 공전구역 자취방도 있다. 정· 후문에 비해 상대적으로 캠퍼스까지의 거리가 멀지만, 그 덕에 뒤늦게 자취방을 구하는 학생들에게 좋은 선택지가 된다.

이 세 구역의 가격은 얼마나 차이 날까?  후문구역 보증금 평균은 412만 원, 월세는 39만 원이었다. 공전구역은 보증금 691만  원에 월세 41만 원이었지만, 보증금의 경우  5,000만 원이 넘는 소수의 표본을 제외하면  평균은 436만 원이었다. 후문과 공전구역은 비슷한 양상을 보였다. 정문구역의 경우 보증금 1,167만 원에 월세 52만 원으로 다른 두 곳과는 크게 차이 났다.

<국토교통부 전세사기 예방법 기고 전문>

최근 빌라왕, 건축왕, 오피스텔왕 등 임차인의 전세보증금을 반환하지 않거나 가로채어 임차인에 고통을 주는 각종 사기행각과 임차인의 대규모 피해사례가 연일 새로 등장하고 있으며, 그 규모와 지역도 확대되고 양상 또한 다양하게 언론에 보도되고 있다.

전세계약 직후 무자력, 노숙인 등에게 주택을 떠넘기고 잠적하거나 사망하여 임차인의 발을 구르게 하는 사례, 건설업자와 중개인이 공모하여 조직적으로 대규모 보증금을 미반환 사례는 물론 신탁된 주택을 신탁회사 허락 없이 임차하여 계약과 동시에 쫓겨나게 된 사연, 이중계약과 허위계약은 물론 공문서위조까지 전세사기와 관련된 수법의 다양성과 복잡성은 혀를 내두르게 할 정도이다. 더불어 최근에는 사기와는 관련 없이 전세가 급락으로 인한 역전세 물건과 임대인의 경제력 상실로 단순 보증금 미반환 사례도 늘고 있어 당분간 전세계약으로 인한 사회적 갈등과 피해가 지속될 것으로 보인다.

지난해 정부는 전세피해 대책을 발표하고 22.9월부터 주택도시보증공사와 지자체가 전세피해가 심각한 지역을 중심으로『전세피해지원센터』를 운영하여 법률상담과 긴급주거, 금융, 심리 등 각종 피해지원 사업을 수행하고 있다. 지원센터가 운영된 약 7개월간 6천 건 이상의 피해상담사례가 접수되었으며, 그중 70%이상이 2030세대인 청년과 신혼부부이며, 특히 지방 젊은 층의 수도권 이주에 따라 수요가 높은 수도권 지역의 빌라와 오피스텔에 대한 피해접수가 집중되고 있어 사회 초년생, 특히 대학생들의 전세피해를 예방하기 위한 각별한 주의가 필요한 시점이다.

전세계약의 피해를 줄이려면 먼저 네 가지를 반드시 유념해야 한다. 첫째 해당 주택의 실질적인 가치와 권리관계를 면밀히 따져 봐야 한다. 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우 결국 그 주택을 팔아서 보증금을 회수해야 한다. 전세보증금이 입주할 주택가격에 육박하는 주택은 피해야 하며 반드시 해당지역의 주택유형별 경매낙찰률보다 더 낮은 보증금을 책정할 필요가 있다. 특히 등기부등본상 선순위 근저당권 등 입주자의 임차권보다 앞선 제한물권이 있는 주택의 경우 경매낙찰 시 후순위 임차권으로 낙찰자에게 대항할 수 없으므로(경매에 낙찰되었을 때, 거주권을 상실하고 쫓겨날 수 있다는 뜻) 주택가치에서 해당금액을 차감함은 물론, 매우 보수적으로 보증금을 책정하거나 선순위 물권이 과도한 주택은 피해야 한다.

두 번째는 당사자 확인이다. 임대인이 등기부등본에 소유권자인지와 해당 소유권자로부터 정당한 동의나 위임을 받은 자인지는 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다. 신탁사가 소유한 주택은 각별한 주의가 필요하다. 단순 주택 관리인이나 신탁계약의 위탁자, 중개사 등 소유권자가 아닌 자와 계약을 체결하는 경우에는 신탁원부나 위임장을 통해 소유권자의 동의와 위임관계를 꼼꼼하게 확인하여야 하고, 권리관계가 자주 변경되거나 공유물건, 타인물건, 동시진행 등 복잡한 거래구조로 된 물건은 가급적 피하기를 권한다.

세 번째로 주민등록과 확정일자 부여, 이사와 거주를 통한 우선변제권과 대항력의 확보와 유지가 중요하다. 임대인에 속아서 집을 비워주거나 보증금반환 전 전출신고를 하여 피해를 본 세대가 많이 발생하고 있다. 이 경우 경매 시 배당순위가 밀리거나 우선권을 상실하기 때문에 주민등록 전출과 이사는 보증금을 전액 반환받기 이전에는 절대 해서는 안 된다. 임차인의 권리확보에 가장 중요한 수단인 이러한 우선변제권과 대항력의 확보와 간수는 전세보증금을 지키기 위한 시작과 끝이므로 철저하게 관리하고 유지토록 주의하여야 한다.

마지막으로 계약서에 특약을 너무 신뢰하지 않아야 한다. 계약서상의 특약사항은 양당사자간의 약속이고 그 위반 시 이행을 강제할 수단이 담보되어야 비로소 효력이 있다. 특약에 보증보험 가입조건, 근저당을 말소할 조건을 이행하지 않는 경우 그에 상응하는 이행담보력을 확인하지 않는다면 그 특약조건은 단순한 말과 종이에 불과하다. 따라서 단순히 특약에 반영하는 행위가 중요한 것이 아니라 상대방이 특약을 이행할 수 있는지와 이행하지 않을 경우를 대비한 조치가 필요하다.

앞서 설명한 임차인의 계약 시 여러 주의사항을 점검함에 있어 국토교통부와 주택도시보증공사가 제공하는 『안심전세 App』을 이용하는 것도 방법이다. 해당 앱을 접속하면 전세사기에 노출되었던 연립, 다세대에 대한 시세정보 제공과 보증가입 여부, 주택의 등기부등본을 통한 권리관계를 안내받을 수 있고 임대인의 보증사고 유무 등 흩어져 있던 다양한 정보를 원스톱으로 제공받을 수 있어 임차인이 적정 주택 선택과 임대인 정보 확인에 도움을 받을 수 있다.

사회 초년생에게 임대차계약은 어렵고 또 금액도 가장 큰 부담되는 거래행위이다. 하지만 주택을 소유하는 시점까지는 불가피하게 우리가 경험하고 해결해야 할 불편한 문제이기도 하다. 따라서 임대차 계약을 준비하는 과정에서 보증금반환으로 인한 피해가 발생하지 않도록 철저한 권리관계 분석과 적절한 대상주택의 물색과 검토, 적정한 보증금 책정과 대항력과 우선 변제권을 확보하고 유지할 수 있도록 관련 내용을 면밀히 살펴보고 숙지하기 위한 노력과 관심을 기울여야 할 시기임은 여러번 강조하여도 지나침이 없다.

하재윤 기자  jim_ha@inha.edu

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